今日は区分マンションの適正な物件価格について、自分なりの考え方について書きます。

物件価格の想定方法

よさそうな物件を見つけたとき、わたしは以下の方法で価格の妥当性を確認します。

割高か、相応か、格安かを見きわめます。

収益還元価格

まずは収益還元価格を考えます

これは、実質収入を期待利回りで割ることにより算出します。

物件価値が落ちない前提にもとづく計算方法であると考えていますので、物件価格が維持できそうな自信がない物件にはあてはめません。。

期待利回りとは、その物件に何%の利回りを期待するかということです。

東京の需要が高く入居率が高そうな物件なら、利回りが低くても投資する人が多く、期待利回りはたとえば5%とか低めの利回りになります。

田舎の 需要が低く、入居付けも心配な物件であれば、利回りが高くないと挑戦しにくいなということで、期待利回りが例えば20%とか高い数値になるといった具合です。

たとえば 実質収入 50万円/年÷期待利回り10%= 物件価格 500万円 

といった具合に計算します。

路線価

地価にはいくつかありますが、路線価が便利だと思います。

車が通れる道なら、ほとんどの道に設定されていると思います。

役所のホームページで簡単に調べることができます。

路線価から地価を想定し、戸数で割って、1戸あたりの土地の持分、評価額を計算します。

この1戸当たり地価が高いほど、立地が良く、資産価値が下がりにくいと考えます。

相場観

いろんな物件を見ていると、ひとめで価格相応か、割高か、割安かが感じれるようになります。

ネットで、過去の売却価格も検索できますが、これは成約価格ではなく、売り出し価格ですが、ある程度の相場観がわかります。

積算価格

このマンションの区分をつくるのに、いくらかかりそうかというコストに目を向けた計算方法です。

ネットで調べると、㎡いくらくらいという目安にもとづき、計算できますが、

相場観がわかってしまえば、積算価格よりも、相場観の方が精度がよいと思うので、わたしはほとんど使いません。

固定資産税

マイソクなどに固定資産税が記載されていると、だいたいの評価額が想定できます。

税務署の評価額は市場価格よりも安いのが普通です。

もし、売値と評価額が同じくらいなら、格安かもしれないと思いますが、参考程度ですね。

自信をもって購入申し込みを

相場観で格安と感じたら、収益還元価格と路線価は必ず確認します。

かなり格安と思えば、自信をもって 満額で申し込みます

あと一歩と思えば、指し値をします。

いづれにせよ、自分のものさしをしっかりもって、自信をもてる物件を買うことだと思います。

最後までお読みいただきありがとうございました