物件情報を見ていると、ときおり修繕積立金が激安の中古区分マンションがあります。

修繕積立金が激安の区分マンションに注意

新築時の修繕積立基金は1回の大規模修繕で使い果たされ、2回目の大規模修繕がおわる築30年ごろから、修繕積立金が不足しはじめるのがパターンです。

築年数が30年以上の築古マンションでも、修繕積立金が1000円とか800円とかのマンションがあり、破綻しないようにマンションの運営を見直さねばならないと感じます。

管理不全マンションになると具体的にどういうことになるのか 書いてみたいと思います

マンションの歴史と築年数

鉄筋コンクリート(RC)のマンションの歴史は まだ100年程度です。

およそ100年前、長崎県の軍艦島(世界遺産)に 日本で最初の鉄筋コンクリート造りの集合住宅が建設されたと言われています。

 

現在においては、築30年、40年のマンションが多いと思います。

築年数の割にキレイなマンション、築年数以上に古びたマンション。

外壁にはがれがあり網をはったり「頭上に気を付けてくださいと看板で掲示?」しているマンションもありました。気をつけようがないですね。。

今後、築60年、70年を迎えるマンションが どうなっていくかは 我々にとって未知のゾーンと言えます。

管理不全マンション

管理組合の修繕積立金が底をつくと、以下に書くような状況になりかねません。

機械式駐車場が故障しても、修理できないので、使用できなくなります。

エレベーターが故障しても、修理できないので、使用できなくなります

だれもルールを守らなくなり、民泊やペットが増え、ゴミが増えます。

資産価値が落ち、売りに出しても買手がつきません。

入居者が減るものの、売却もできないまま、管理費、修繕積立金、固定資産税は払い続けなければなりません。

ついには、外壁がはがれ落ちたりすると、人が近づけなくなります。

建物としての危険性が増すと、行政から指導を受けることになり、改善できなければ最終的には立入禁止、廃墟となります。

マンションによって程度に差はありますが、現在でも時折ある話です。

建て替えや解散

計画的に修繕積立金をためて修繕をしていると、修繕以外の方法として、建て替えもしやすくなります。

建て替えなくても解散(管理組合の解散)ということもありえます。

解散後は、マンションを解体して、更地に戻して、デベロッパーなどに売却するようなことです。

マンションの建替えや、マンションの解体時期を、管理組合の合意形成により決定します。

その場合は、5年先や10年先の解体時期に向けて、過剰な修繕は行わず、最低限の修繕をすることになります。

建替えや解体を行うにも 積立金が貯まっていなければ、区分所有者で負担することになります。

修繕積立金

1か月あたりの適正な修繕積立金として、国交省は160円/m2程度を推奨しているようです。

25m2のワンルームマンションなら約4000円/月です。

マンション購入時には、長期修繕計画と、いくら積立金が貯まっているかを確認することをオススメします

確認せずに購入したマンションが、10年後に取り壊しが決まっていたという悩みを受けたこともあるようですから、管理組合の総会議事録も確認しましょう

最後までお読みいただきありがとうございました


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