ご自身が住むためにマンションを買おうとする初心者のかた向けに、ババ物件をつかまないために、マンション管理士&マンション投資家目線で個人的見解を書かせていただきます。

ババ物件をつかまないために

条件1:新築と築40年以上は避ける

新築はよく言われているように避けた方がよいと思います。

一生住むのか、何年間住むのかの計画にもよりますが、個人的には築15~30年くらいを買うのがよいと思います。

物件の価格は新築や築浅のころは落ちるのが早く、築20年くらいで安定すると言われています。

ローンで買う場合に資産価値が落ちてしまっては もし売りたくなった時に売りにくくなります。(残債が残り、自己資金を追加投入せねばならなくなるなど)

資産価値が落ちにくければ、住む、売る、貸す、と選択肢が広がります。

 

逆に、古すぎる築40年以上のマンションは旧耐震基準なので避けた方がよいです。(1981年まで旧耐震基準)

超築古だけど内装だけをリフォームしている物件は、個人的にはババ物件に近いと思っています。

やはりマンションは構造が命であり、構造が価値なのだと考えています。

 

条件2:立地が悪いものは避ける

駅から徒歩5分以内、せめて10分以内にしたいです。

最寄駅の人気や、都心へのアクセスなども関係します。

立地周辺の人気や、借りて住みたい人がいそうかどうかで判断しています。

立地が悪いと、想定家賃も下がりやすく、物件価値も下がりやすいと言えます。(収益還元法の物件価格算定)

 

条件3:管理・運営状態の悪いものは避ける

マンションは管理を買えとも言います。

管理には日々の清掃や修繕もありますが、なによりも修繕積立金が管理組合にいくら積立てられているかが大切です。

マンションの購入契約前に必ず「管理に係る重要事項調査書」を確認してください。

また、月々の建物管理費や修繕積立金が やたら高い物件も要注意です。

建物管理費がやたら高いのは管理会社に儲けさせすぎかもしれません。

修繕積立金が高くとも、管理組合に計画的に蓄えられておればまだ良いですが、無駄な部分の修理に浪費してしまい、将来 大事な屋上防水や外壁などの修繕ができなくなっては 元も子もありません。

 

条件4:高づかみしない

実際に住むために初めてマンションを探されている方は、初心者なので、高掴みしてしまう可能性が多分にあります。

高掴みすると純粋にもったいないです。

物件の相場価格も少し調べればある程度わかりますし、ある程度勉強すればかなりわかります。

 

条件1~4すべて投資家目線に立てば納得できることばかりです。

自宅も売ったり貸したりする可能性がある以上、投資と言えます。

「投資の考え方」に関連記事を載せていますので、ご覧ください。

不動産業界はわかりにくく、初心者のかたが一番 損しやすいので、ある程度勉強して、初心者の皆さんが満足できる物件を購入できるよう願っています。 

拙い文章ですいませんが、最後までお読みいただきありがとうございました