マンション投資を初めて1年、ワンルームもよいかもしれませんが、2DKがもっとよいと思います。

ファミリー向けとワンルームの比較

オーナーチェンジ

まずマンションを買ってから入居者を探すのは、わたしの性格にあわないので、オーナーチェンジを基本にしています。

オーナーチェンジとは入居者さんがいる状態でマンションを購入・所有権を引き継ぐということです。

物件を引き渡したときからすぐに家賃収入を得ることができます。

 

一般的に、ワンルームは空室だと安く売られます。

投資目的で所有され、入居者さんがいることに価値があるためです。 

自分が住むためにワンルームを買う人はほとんどいないですね。

 

そして、実際に住むかたの実需向けの物件はオーナーチェンジのほうが安く売られます。

オーナーチェンジだとすぐに住めないからです。

実際に住めることに価値があるからですね。

 

すなわち、オーナーチェンジ物件を買うことを前提とした場合、ワンルームよりも、実需向けになりうる2DKなどの物件方が、物件を割安に買えると言い換えることができると思います。

実際に住みたい人には 待ちきれないオーナーチェンジですが、投資家には願ったりかなったりと言えると思います。

  

現家賃が割安のオーナーチェンジ物件

そして、オーナーチェンジ物件の価格は、収益還元法で設定されることが多いようです。

言い換えると利回りを意識して値付けされるということです。

物件価格=1年の実質収益額÷期待利回り です。

たとえば1年の家賃収入から管理費を引いて50万円、期待利回りが10%なら 50万円÷0.1=500万円というふうです。

したがって、現家賃が相場よりも安い場合、物件価格も安めに設定されることになりがちです。

わたしが3戸目に買った2DKの物件は、空室のとなりの部屋の半額近い価格でした。

4戸目に買った2LDKの物件も、同じマンションの空室の部屋の半額以下。

2戸とも現家賃が同じマンションや周辺の同様の部屋の家賃よりも20%ほど安いためでしょう。

ただし、今の入居者さんにずーっと住み続けていただける可能性もあるので、その場合の利回りも計算して 想定しておかねばなりません。

 

ちなみに、上記2戸とも両方「楽待」や「Yahoo 不動産」という一般のインターネットサイトで見つけたものです。 

 

まとめると、ワンルームより2DK。そしてオーナーチェンジ。さらに現家賃が割安だと物件価格も割安になりがちでお得な可能性があります。

最後までお読みいただきありがとうございました


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