中古区分マンション投資を初めて3年、4戸を所有、賃貸しています。

そして現在 新たに2戸を購入契約中です。

今後の方針を模索、検討してきましたが、なんとなく今後の方針が定まってきました。

自分の方針

6戸のうち3戸は私の所有です。

サラリーマンとしての給与所得があるため、毎年の家賃収入から経費や減価償却を引いた不動産投資手残りの 3分の1くらいが税金になってしまいます。

税金がもったいないので、業者さんからは築浅ワンルームの減価償却による節税をお勧めされますが、減価償却は継続的に続くものなので、減価償却目的で採算性の悪いものを買うのは すこし違う気がします。ネガティブな経費の感じがします。

減価償却は売却時の簿価にも関係するので、償却した分 譲渡税がかかる可能性があるとも言えるからです。

減価償却は家賃を考えるのとセットのようなイメージ。

家賃の一部を所得税から控除されるだけの気分とでも言いましょうか。

なので、わたしは、毎年1戸買うことで、その必要諸経費を家賃収入にある程度ぶつけることで 節税をはかりたいと思います。

購入時の必要経費は、資産拡大のために必要な経費なので、ポジティブな経費だと思います。

企業に例えていうと開発費のようなイメージともいえるでしょうか。

価格が高い物件を毎年買うことは難しいですから、やはり 現状と同じような方針、築30年前後の400~500万円程度のものを狙いたいと思います。

毎年1戸買えれば、7年後には10室になり、事業的規模という所得控除も受けることができるはずです。

結論としては、築30年程度の管理がよく利回りが10%くらいの低価格のものを、毎年1つずつ買っていきます。

妻の方針

現在の6戸のうちの、残りの3戸は妻の所有です。

妻は時々の仕事と家賃収入であわせて 2百万円くらいの所得になります。

政策金融公庫に事前に相談したところ、賃貸経営や賃貸管理の経験をPRすれば、数百万円程度であれば、融資を受けることができそうです。

なので、妻のほうも 3~4百万円の物件を 融資を受けて買える範囲で、ゆっくり買い進めていくのがよいと考えています。 

こちらは毎年は無理で、2年に1戸くらいになると思います。

数年たつと考え方が変わるかもしれませんが、

55才になるくらいまで、これを進めていきたいと思います。

今回は自信の方針の覚書のために書きましたが、

最後までお読みいただきありがとうございました。