私の考え
不動産投資の本質は家賃収入だと思います。
（バブルのころだとキャピタルゲインでしょうけど）
長期にわたって家賃を得続ける。
ところが毎年の家賃収入と同じくらい 物件価格がさがってしまっては投資する意味がほぼないと言えます。
そうならないように、物件価格が下がりにくい築古を買うか、長く持つつもりで築浅を買います。
ローンの意味
ローンはレバレッジを効かすということです。
自己資金１０％、ローン９０％ならレバレッジ１０倍です。
FXなどと同じですね。
ローンは「自分の全責任で、銀行にも投資をしてもらって、入居者に返してもらっているような状態」です。
物件価格が大きく下がっても、FXと違って強制ロスカットはありませんが、物件を売ろうとしたら差額を手出しすることになります。
FXなら為替が上下しますが、物件価格は基本的に下がる方向なので、下がりにくい物件を買うことが重要です。
物件価値が下がらなくて、空室にならなければ、ローンでレバレッジを効かせた方が投資効率が良いです。
自分の現金をあまり使わずに、銀行に前借りして、入居者にお金を出してもらって 自分の資産を増やしていることになりますので、効率がよいのです。
ローンの返済比率が高くなりすぎると、もし空室が続くとキャッシュフローが赤字になったり、破綻したりします。返済比率をそこそこ適度にローンすることがポイントと思います。
まとめ
物件価値が下がりくい物件を選定するのが第一です。
築古めで管理状態がよく、空室になりにくい駅近物件を、適正価格以下で買うことが大切です
ローンも使ってレバレッジをある程度効かさないと、資産形成のスピードが遅いので、返済比率50％くらいまではローンを使いたいと思います。
お読みいただきありがとうございました。
