マンション内での自室の競争力も大切

今はじめての空室募集をしていますが、自分の物件(部屋)がそのマンションの中で強いかどうかも大切だと感じました。

賢明な入居者さんなら、ネットでいろんな募集広告を見て、住みたいマンションが決まったら、そのマンションで賃貸に出ている部屋をひととおり調べると思います。

自分の部屋が、そのマンションの中で 競争力があるかどうかも大切です。

 

自分の部屋の競争力とは

部屋を探している人が 他の部屋よりも自分の部屋を選んでくれるかということです。

主に以下の点がポイントです。

高層階が低層階より強い

・立地により方角にも強弱がある(南側がよいとか、景色がよい側とか)

・角部屋は強い

家賃の安さ

礼金、敷金の安さ

・オプション設備の有無

オプション設備はウオシュレットとかでしょうか。改装はまだ不勉強なので、思い当たりませんが、独自のものがあるかもしれません。。

 

やはり物件を格安で購入することが大切

同じマンションの中では設備に大きな差がないので、やはり家賃が一番大切です。

物件を割安で購入できておれば、ライバルの空室よりも家賃を少しだけ安く設定することも可能です。

物件を高く買ってしまっては、収益計算上、家賃を下げにくいものです。

したがって、物件、部屋が最強の競争力をもつ方法は、やはり物件を格安で購入するということです

 

ワンルームは入退去が頻繁

そして、ワンルームはファミリー向けよりも入退去が頻繁だと思います。

若い入居者さんがメインなので、就職、転勤、結婚など退去の理由が ファミリー向けより多いからです。

多くの人が移動する春先など、シーズンごとにマンション内で 空室同士の静かなバトルがあるわけですね。

どんどん家賃を下げていくと、収益還元法上 物件の価値が下がる意味もあり、マンション全体をみてもよくないので、フリーレントというのがあるわけですね。

ワンルームのほうが、頻度、時期や、供給の多さなどから、入居づけのバトルが大変だと思います。

 

わたしはワンルームを卒業して2DKなど広めのものに転向すると、以前書きました。

現在所有するワンルーム2戸は、ともに駅から2分の超駅近で、高層階の角部屋なので、なんとかなるとは思っています。。。

福岡の場合、超駅近の築古の上の方の階でないと、ワンルームは買いにくいなと思っています。

地域力×物件力×自室の強さ という目線ですね

どれが欠けても厳しいということかもしれません。

そう考えると買える物件は 少なく、そうそうよいものは出てこないということがおわかりいただけると思います。

 

なお、わたしの募集中の空室は、一昨日に入居申し込みが入り、現在はじめての入居審査中(確認中)です。

 

何かご参考になればうれしいです。

最後までお読みいただきありがとうございました