不動産投資をすると節税効果があるというPRにご注意ください。

節税効果にご用心

ほとんどの人の場合、節税効果はPRされるイメージよりはグッと小さいはずですので、過剰に期待しない方がよいです。

節税効果とは、購入した不動産価格(建物分)の減価償却が不動産投資の費用とみなされ、所得税・住民税が その人の税率分だけ控除されるというものです。

このことを営業マンはPRします。

しかし、不動産を将来売却するときには譲渡税がかかるのです。

譲渡税は、減価償却した分だけ残存簿価が下がっているので、その分譲渡税がアップします。

譲渡益=売却価格ー購入価格 ではなく、

譲渡益=売却価格−購入価格ー減価償却 が正しいのです。

この譲渡益に対して、5年以内の売却だと短期譲渡税約40%、5年以上だと長期譲渡税20%の税金がかかります。こちらは給与所得と合算できない分離課税です。

だいたいのケースで、その人の所得やタイミングによって、少し減税になったり、ほとんどならなかったりだと思います。

もし給与所得が低い方が5年以内に購入価格と同額で売却すると、むしろ増税かもしれませんね。

逆に高所得だと少しメリットが大きくなるかもしれません。

「譲渡税に減価償却分が加味される」ことを知らない営業マンも結構多いので、注意が必要です。

減税になっても少しだけだと思いますので、あまりに強く節税をPRされる場合は、売った時の譲渡益のことを確認してみて、物件そのもののPRポイントを説明してもらってください。

 

生命保険がわりにもご用心

不動産投資のローンを組む際に、団体信用生命保険に加入することになるので、営業マンはこれを生命保険の代わりだとPRします。

生命保険に入りたいために変な物件を買ってしまうくらいなら、マンションを買わずに生命保険に入った方がよいと思います。 

あるいは生命保険と比較する目を持つことも良いかと思います。

そして、やはり基本は物件そのものの力が大切です。

 

家賃保証にもご用心

そして、家賃保証は保証されているようで、されていないということを知っておくべきです。

物件の貸し手である所有者よりも、借り手である家賃保証会社の方が立場が守られるので、入居がつかない時期が続くと、保証家賃を下げてくれないと家賃保証を打ち切りますというような変な話になります。

よい物件なら家賃保証でもよいかもしれませんが、良い物件なら わたしなら家賃保証なしで頑張りたいものです。

 

「節税効果」「生命保険がわり」「家賃保証」しかPRしない会社は要注意です。その物件にPRできるところがないからかもしれません。

不動産投資には ご用心いただく点が多いですが、やはり立地と物件力を重視し、適正価格で購入することが大切です。

 

ご参考になればうれしいです。

最後までお読みいただきありがとうございました


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