区分マンション投資は1戸目の成否がとても重要だと考えています。

中古区分マンション投資は1戸目が重要

1戸目が成功すれば、心理的にも、収益的にも 2戸目、3戸目と続く可能性が膨らみます。

1戸目で失敗すると、金額が大きいことと、銀行からの信用、本人のモチベーションの観点で、継続が難しくなるのではないかと考えています。

 

銀行の視点

本業がサラリーマンであっても、銀行からはマンション経営者の資質を見られていると考えておいたほうがよいです。

1戸目が成功していると2戸目の融資が受けやすく、1戸目で失敗すると2戸目の融資が困難になると銀行の方もおっしゃっていました

ローンを借りるにあたって、その返済口座だけでなく、家賃の振込口座も同じ通帳にするようにとのとこでしたので、銀行には家賃が入っているかがキッチリわかるわけです。

もし1戸目をローンで買って、資産価値が購入価格より大幅に低いものを買ってしまうと、銀行からみると負債を抱えた人になってしまします。

たとえば、物件を買った本人は1000万円で1000万円の価値の物件を買ったと思っていても、銀行から見ると1000万円のローンのかわりに担保とした物件の評価は700万円しかない となるわけです。

これを信用棄損ともいうようです。

融資が出せるかどうかはあくまでも総合評価(物件の収益力、担保力、あなたの年収、資産状況など)ですが、物件以外の評価が低ければ、2戸目、3戸目とだんだん融資してもらえなくなりそうですね。

 

1戸目を現金で買う理由

わたしは1戸目を がんばって現金で買いました。

今となっては築古派ですが、最初はどうしてもキレイな築浅に目が行ってしまい、この1戸目も築13年でした。

築浅ゆえに利回りが低いことからローンだと手残りが小さい意味もあって、がんばって現金にしました。

現金で買うとそのマンションはそのまま自分の資産になります

仮に空室になったとしてもローンの返済がなく、月々の管理費だけなので さすがに破綻することはないはずです。

 

2戸目を ほぼローンで買いました。

超駅近の築20年代の中古区分ワンルームマンションでした。

物件価格の妥当性確認、収益性を計算し、指し値が通って、割安で買えたと思います。

返済比率、月々のキャッシュフロー、利回り、投下資本利回りなどは当然考慮しました。

 

仮に2戸目が空室になっても、1戸目の家賃でローンを返済することができます。

自分のサラリーマンの給与から穴埋めするよりも、不動産経営の中で吸収できるので、銀行からみてもよいはずだと個人的に思っています。

 

1戸目からローンする場合

もし1戸目からローンを使うなら、築20年以上の管理良好な好立地物件がお勧めです。

築20年を超えると物件の資産価値の低下が落ち着くだろうからです。

入居者さんがどのくらいの期間住んでくれるかは運によるところもあるかもしれません。

もし、1戸目ローンで空室が続くと、銀行の方に今後の計画をよく説明しないと、2戸目は難しい気がしますね。

 

先見の明があれば

3戸目は300万円の2DK物件を現金で、4戸目は450万円の2LDK物件を全額ローンにしました。

もし私に先見の明があれば、1戸目は買わずに、そのお金で3戸目や4戸目のような築古2DKを2つか3つ買っていた方がもっとよかったかもしれません。

ただ、これは経験したからわかったことで、築浅をスキップして、いきなり築古にいけたかどうかはわかりません。

 

不動産投資には、その人の年代、家族構成、収入などによって、そして物件のタイプによってもいろんな考えかたがあります。

今回は1戸目の成否はその後の不動産投資がつながるかどうかという意味でとても重要なので、築古良質物件を割安で できれば現金で買うという考え方のご紹介でした。

皆様の方針や考え方にあうかわかりませんが、何かご参考になればうれしいです。

最後までお読みいただきありがとうございました