わたしは中古マンション投資をやっています。ワンルームも持っています。
新築はきびしいと思うので自分では買ったことはないのですが、新築ワンルームを購入された方がなんとか成功するための方法を模索・考察してみます。
新築ワンルームマンション投資でなんとか成功するためには
まず高掴みしていないか確認する 物件評価
まずは自分の物件の価値や家賃相場を確認してください。
もし悪徳業者に騙されて、相場の倍近くで買っている場合や、サブリースという家賃保証で相場より高い家賃をもらっている場合は、残念ながら成功とはほど遠いと思います。
損切りするか、損害が小さくなるように努力するか、被害者の会で訴訟するかとかいうことになると思います。
そうではなく、ふつうの新築価格で相場家賃の物件をお持ちなら、以下を読み進めてみてください。
売らずに長く持ちつづける
安易に売らずに、長く持つのがよいと思います。
失敗したと思って焦って売るのがさらなる失敗につながると思います。
業者さんから「売り時は今しかない」みたいなチラシが入ることもあると思いますが、業者さんは売買するのが仕事なので、自分でよく考えて、決断することが大切です。
悪徳業者は別として、一般に新築がきびしいと言われるのは、新築には新築業者の適正利益や広告費が含まれるため、どうしてもその分高いというのが理由です。この点は車の新車と似ていますね。
新築時や築浅の間は、物件価格の低下が大きいですが、築年数が15年、20年、25年と伸びるほど、下げしろが小さくなってきます。
わたしとしては、物件価値が下げ止まるあたりからが、マンション投資がプラスに転じるところだと思っています。
新築の頃は毎年の家賃収入のメリットを食いつぶすくらい物件価格が下がるのではないかと危惧しています。
中古の方がメリットが大きいと思うわけですが、新築を売ってすぐ売るという行為は、この新築業者の利益や経費を自分が払って、メリットが大きい物件を市場に提供する行為だと思います。
そうならないために、わたしであれば、中古の時期が来るまで持ち続けます。
少なくとも築25や30年は持ち続けると思います。
ここで私が投稿した関連記事で「本当の不動産投資知っていますか」を参考にしてみて下さい。
長く住んでもらえるように
ワンルームは入退去の回転が早いので、なるべく長く住んでもらった方が収益が安定しますね。
こればかりは運によるところも大きいと思いますが、
学生さんよりも社会人の方がよいと思います。学生さんは卒業したら退去しますので。
そして若い社会人よりも、30代、40代、50代のほうが長めな気がします。
入居募集で入居希望者が重なった場合などは、どのくらい住んでもらえそうなのかを想像して、入居者さんを選ぶのがよいと思います。
でもまあ運というか巡り合わせですね。
マンションの運営に関心をもち、資産価値の維持につとめる
マンションの管理費や修繕積立金の使い方に無駄がないか、関心をもってウォッチすべきです。
管理費が無駄に高ければ、協議して管理費の使途や徴収額を見直すことも可能です。
修繕積立金も外壁や屋上防水など資産価値に直結する大事な部分に計画的に使うべきです。
収益マンションのオーナーは、マンションの管理に無関心な人が多く、年に1度の総会も欠席して理事長に委任する人がほとんどです。
理事長さんもいろんなタイプのかたがおられるので、運営の良し悪しはマンションによってマチマチです。
買った以上 マンションの運営状態は確認しておくべきですし、運営に参画してもよいと思います。
自室の競争力を高める何か
自室を選んでもらえる何かを見いだせればよいですが、難しいですね。
入居者さんに選ばれるための何か付加価値を加えて提供できると強いですね。
わたし自身まだ思い至ってませんが、自分では買いにくいけど、あるとうれしい家電とかでしょうか。
家具の方がうれしいかもしれませんね。棚とかテーブルとかだと、別の人が使っていたことがあまり気にならないですしね。
入居者層を考えて、真剣に考えれば何かあるのではないでしょうか。
新築ワンルームマンションで、なんとか成功するために
購入価格が相場並みであり、サブリースではない前提において、
・長く持ち続ける。
・長く住んでくれそうな入居者さんを選ぶ
・資産価値の維持と収益性を念頭に、マンションの運営をウォッチする
・選ばれやすい何かを考え続け、可能な範囲で家賃をアップする。
・投資と思わず、マンション経営と考えて、考え抜く。
状況や方針は人それぞれですが、ご自身でご判断いただく、視点のご参考になればうれしいです。
私が投稿した関連記事として「よくも悪くも話題のワンルームマンション投資」も参考に読んでみて下さい。
最後までお読みいただきありがとうございました。