築40年以上のマンションでも造りや管理がよいものもありますが、知っておくべきことを書きたいと思います。
築40年以上のマンション
築40年以上となると、気になるのが耐震基準や老朽化ですね。
旧耐震基準
築40年以上のマンションは、旧耐震基準で申請されているので、現行の新耐震基準を満たしていないものが多いと言われています。
「１９８１年（昭和５６年）６月１日以前に着工した物件」は、
旧耐震基準で許可されています。
不動産広告や登記簿謄本などで見られる「竣工日」や「築年数」は、建物が完成した日のことを指しています。
建築確認申請受理は着工日なので、気を付けてください。
旧耐震基準が全くダメというわけではなく、耐震性のレベルが異なるということです。
簡単に言うと、旧耐震基準は震度５までは概ね大丈夫、新耐震は震度６から７まで概ね大丈夫というイメージになります。
新耐震基準か旧耐震基準かを確認する方法は、完了検査済証で確認するしかありません。
ただし、当時は、建築主にはがきで通知していたらしく、管理組合が保管していることは、ほぼありません。
なので、１９８１年６月１日以前に着工した物件は旧耐震基準という判断方法しかないのが現状です。
築40年以上のマンションのリスク
築40年で白黒というわけではありませんが、築古のマンションには以下のようなリスクがあります
①耐震性不足
②アスベストの使用
※アスベストの吹き付け作業：1975年に禁止
※クロシドライト（青石綿）の輸入中止：1988年
（途中何度が法改正がありました）
※2006年アスベスト全面禁止
アスベストを含むマンションを解体する際に、厳重な飛散対策が必要になりコストが掛かります。
③設備の老朽化、建替えの可能性
購入の際はそれらのリスクを理解の上、購入してください。
建替えと耐震不足認定
マンションが老朽化すると取り壊しや建替えを考える場合があります。
建物を取り壊して、住み替える場合、区分所有法の定めにより、区分所有者全員の同意が必要です。
これがなかなか大変です。
区分所有者が外国の方であったり、あるいは死亡して相続人が見つからなかったり。
政府は耐震不足問題の解消を促進するため、緩和措置として、耐震不足の認定があれば、5分の４以上の決議で敷地を売却できるという法律に改正しました。
耐震不足の認定制度にも、費用が必要となり、一苦労です。
最後までお読みいただきありがとうございました。
