コロナウィルスにより、株式市場や為替相場など経済への影響が出ています。
不動産価格も今後 緩やかに下落するのではと言われていますが、わたしのやっている堅実中古区分マンション投資はどうでしょうか。
コロナと堅実中古区分マンション投資
わたしは経済評論家でもなく、単なる技術系のサラリーマンですので、あくまで私見ですが、
実質価値にみあった価格相場になっていくのだろうなあとは思います。
家賃がどうなるか
まず、コロナウィルスで家賃が下がることはまずないと思います。
ただし贅沢な部屋は別です。
福岡県でいうと、家賃が4万～6万円くらいの物件の家賃が、コロナにより家賃が下がることは ほぼないと思います。
市が支給する生活補助の方への補助金が、コロナ影響で下がることもないと思います。
ただし、家賃が8万とか10万とか、もともと入居希望者層が少なめの、高めの物件については、不景気感が漂うと、家賃を下げ気味にしないと決まりにくくなり、結果少し安くなるかもしれませんね。
収益還元法という算定方法があり、家賃を期待利回りで割りますから、家賃が変わらないような物件であれば、価格は大きくは変わらないと考えます。
実質価値
積算評価という価格算定方法があるように、要は物の値打ちの観点も大切ですね。
アベノミクスとか、キャピタルゲインとか、投資気配的に上がってきた物件価格は、気配がダダ下がりですから、落ちていくと思います。
実質的な価値をはなれて、投資対象として、景気により値上がりしてきたようなものは、下がっていくと思います。
ただし、地方都市の安古い物件は異なると思います。
キャピタルゲイン狙いではなく、インカムゲイン＝家賃収入目的ですから、もともと値上がりを狙って買われていない訳ですね。
わたしの場合、車の値段と比較して、物の価値として妥当レベルかどうかをイメージします。
車と比べられるのは、物件が安い地方都市ならではで、もともと安めの物しか買わないからできることですが、、、
「車2台の価格で、この２DKの部屋なら、安いと言えるだろう」みたいな比較です。
東京だと車7台分とかになると、比べられないですね。。
物件価格は土地値を下回ることもないということも参考になります。
これも安い物件を買っているからこそです。
ただ、地方でも 土地値は景気により多少上下します。
肌感覚で格安だと感じれるような地方の物件は、コロナにもあまり値崩れしないと思います。
もし、地方都市の中古区分も安くなるようなら、買っていきたいと思います。
まとめと参考意見
まとめると、「地方都市の築30年程度の堅実中古区分マンション投資への影響は小さい」と思います
東京は割高感が大きかったので、築古でも少し下がってくると思います。
以上は、あくまでも個人的な私見なので、ご自身でご判断ください。
そして、不動産屋さんも、売買を促すのが仕事という面がありますので、「これから下がるので、早く売った方がよいですよ」と言われるかもしれませんが、鵜呑みせず、自分で決めるしかないですね。
早くコロナウィルスが早く治まるとよいですね。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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